Der Kaufvertrag

Wenn sich Verkäufer und Käufer einer Immobilie gefunden haben, steht dem Kaufvertrag nichts mehr im Wege. Jedoch ist ein Hauskauf nicht unbedingt etwas, womit der Käufer Routine hat, stehen doch viele juristische Feinheiten und Fragen im Raum. Im Folgenden erfahren Sie, was genau in einem Kaufvertrag steht, wer ihn aufsetzt und welche Dokumente beim Notartermin benötigt werden.

Die Auswahl des Notars und seine Aufgaben

Ein Notar ist unabdingbar, damit der Kaufvertrag rechtskräftig wird: Das BGB verlang in § 311b eine solche notarielle Beurkundung. Er wird normalerweise vom Käufer bezahlt (gemäß festgesetzter Gebühren aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz), wobei sich Gebühren bei etwa 1,5-2 % des Kaufpreises bewegen.

Es sei denn, im Grundbuch stehen noch Belastungen oder Rechte Dritter: Diese müssen spätestens jetzt gelöscht werden, wofür aber der Verkäufer bezahlt.

Kommt ein Bankdarlehen ins Spiel, muss wiederum der Käufer die daraus entstehenden Notarkosten (Beurkundung der Grundschuld sowie Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch) tragen.

Somit wird der Käufer sicherlich einen möglichst schon bekannten Notar auswählen, der in der Nähe ansässig ist. Dies kann aber auch im Sinne des Verkäufers sein, denn wenn der Käufer nicht zum Notartermin erscheint, ist er für die in diesem Zusammenhang anfallenden Kosten zuständig.

Auch wenn der Käufer normalerweise den Notar bestimmt und bezahlt, ist dieser zur Neutralität verpflichtet. Er steht also weder auf der Seite des Käufers noch auf der des Verkäufers. Als ersten Schritt wird er einen Termin für die Vertragsunterzeichnung vereinbaren und erst daraufhin als unabhängiger und neutraler Träger eines öffentlichen Amtes die Beurkundung des Kaufvertrags vornehmen.

Was er jedoch nicht leistet: eine Kommentierung des Kaufpreises oder eine steuerliche Beratung. Gemäß BeurG untersucht er vielmehr, ob der Vertrag dem Willen der Beteiligten entspricht, er klärt den Sachverhalt ab und unterrichtet die Vertragsparteien über die rechtlichen Folgen.

Letztlich sorgt er dafür, dass das, was die Vertragsparteien ausgemacht haben, auch klar und eindeutig im Vertrag steht.

Was im Kaufvertrag stehen muss – eine Checkliste

Vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags holt der Notar alle wichtigen Daten und Informationen ein. Folgende Details sind dabei wichtig:

Wer ist Verkäufer, wer ist Käufer? Persönliche Daten der Vertragsparteien plus ggf. Ehepartner, Vor- und Nachnamen, Geburtsnamen, Geburtsdatum und -ort, Adressen, Personalausweisnummern.

Grundbuch und Sachstand? Gibt es bei der Immobilie Belastungen bzw. Dienstbarkeiten wie Buchgrundschulden, Kanal- oder Wegerechte, Teilungserklärung, Erbpacht usw.? Welches sind die Angaben im Grundbuch an sich (Blattnummer, Gemarkung, Flur, Abteilungen)?

Was ist der Vertragsgegenstand und was gehört dazu? Gibt es bewegliche Gegenstände, die mit dem Objekt verkauft werden (Auflistung)?

Welcher Preis wurde vereinbart und welchen Preis hat ggf. das ebenfalls verkaufte bewegliche Inventar bzw. die Ausstattung? Ist Ratenzahlung vereinbart? Wie lautet die korrekte Kontoverbindung und wann ist die Zahlung fällig?

Zu welchem Zeitpunkt erfolgt die Besitzübergabe incl. aller Rechte, Pflichten und Kosten? Achtung – dies kann geschehen, auch wenn die Umschreibung im Grundbuch noch aussteht.

Wie liegen die Gewährleistungsansprüche? Dies bezieht sich auf Mängel, egal ob sie bereits bekannt sind oder möglicherweise noch auftauchen werden. Garantien bzw. Ansprüche auf Nachbesserung und Reparatur werden hier geregelt.

Daten und Details des Kaufvertrags

Der Vertrag enthält natürlich nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Modalitäten, wie eventuelle Erschließungskosten im Falle eines Grundstücks geregelt werden. Auch Vorkaufsrechte des Verkäufers, des Mieters (bei Eigentumswohnungen) oder der Gemeinde sind im Kaufvertrag vermerkt. Ebenfalls die Gewährleistungsansprüche bei eventuellen Mängeln müssen hier definiert werden.

Zur Vorbereitung des Vertrags wird der Notar diese Informationen von Käufer und Verkäufer einholen. Somit ist es ratsam, die Unterlagen rechtzeitig zur Hand zu haben.

Zu denken ist ebenfalls an den gültigen Energieausweis, der an den Käufer übergeben werden muss. Sollte dieser fehlerhaft sein, drohen Bußgelder bis zu 15.000 €, wobei die Energieausweispflicht nicht für kleine Immobilien unter 50 Quadratmetern Nutzfläche und für denkmalgeschützte Objekte gilt.

Die Vertragsprüfung

Liegen sämtliche Angaben vor, ist es Aufgabe des Notars, beiden Parteien einen Vertragsentwurf zukommen zu lassen, und zwar min. 14 Tage vor dem Termin zur Unterzeichnung. Damit ist gewährleistet, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer genug Zeit haben, den Vertrag zu prüfen und letztlich alle finanziellen Gegebenheiten abschließend zu durchdenken. Dies ist die letzte Gelegenheit, alle Details noch einmal zu überprüfen und auf folgende Punkte besonderes Augenmerk zu richten:

  • Persönliche Daten
  • Kaufsache und -preis
  • Fristen
  • spezielle Übereinkünfte

Im Internet findet man übrigens Musterverträge auch für den Immobilienbereich. Hier kann man sich vorab mit den typischen Vertragsinhalten vertraut machen. Außerdem berät natürlich auch ein Makler zu diesem Thema, sofern er mit dem Verkaufsprozess beauftragt war.

Unterlagen und Dokumente

Bis zum Termin der Vertragsunterzeichnung müssen alle nötigen Dokumente beim Notar vorliegen. Zu denken ist etwa an die oft umfangreichen Teilungserklärungen, wenn es um den Verkauf einer Eigentumswohnung geht. Diese gehören unbedingt zum Kaufvertrag dazu, weil hier die Sondernutzungsrechte (Gartenanteil, Garage, Terrasse usw.) und der Miteigentumsanteil festgelegt sind.

Zur Unterzeichnung müssen beide Parteien (sofern nicht persönlich beim Notar bekannt) Personalausweis oder Reisepass vorlegen. Handelt es sich um eine GmbH, eine AG oder einen eingetragenen Verein, also um eine juristische Person, ist ein Handelsregisterauszug nötig, um die Identität und die Vertretungsberechtigung nachzuweisen.

Vor Unterzeichnung wird der Vertragsentwurf verlesen, wobei Zwischenfragen erlaubt sind. Man braucht sich nicht zu scheuen, zu unterbrechen und Fragen zu stellen, wenn etwas nicht verständlich oder gar unkorrekt war.

Wenn keine Einwände bestehen und die Vertragspartner dem Inhalt des Vertrags zustimmen, werden die Unterschriften geleistet und anschließend notariell beglaubigt.

Zum Schluss: Übergabe von Eigentum und Kaufpreis

Schließlich ist der Kaufvertrag wirksam und stellt sicher, dass der Käufer sein neues Eigentum bekommt und dafür den Kaufpreis bezahlt. Im Vertrag ist dies gefasst als „Zug und Zug gegen Kaufpreiszahlung“. Dass die Übergabe vertragsgemäß vonstattengeht, kontrolliert als neutrale Instanz der Notar:
Er lässt im Grundbuch eine sog. Auflassungsvormerkung eintragen, was eine verbindliche Reservierung bis zur Zahlung bedeutet. Auf die Immobilie kann dann weder von evtl. Gläubigern noch vom bisherigen Eigentümer zugegriffen werden.

Er sorgt im Käuferinteresse für sämtliche Zustimmungen durch die Kommune, die Hausverwaltung im Falle einer Eigentumswohnung oder den Erbpachtgeber im Falle einer Erbbauanlage.Wenn nichts mehr die Besitzübergabe hindert, schreibt der Notar den Käufer an und fordert ihn zur vertragsgemäßen Zahlung auf.Nach erfolgter Zahlung und schriftlicher Bestätigung des Verkäufers lässt der Notar den neuen Eigentümer im Grundbuch eintragen. Als letzter Schritt erfolgt die Schlüsselübergabe. Wenn damit alle Vertragsregelungen erfüllt sind, ist der Verkauf abgeschlossen.

Kaufverträge nicht ohne Notar

Um einen Immobilien-Kaufvertrag abzuschließen, ist immer eine notarielle Beglaubigung nötig. Die vielen wichtigen Informationen und Unterlagen müssen dem Notar hierzu zur Verfügung gestellt werden, was nicht selten einen großen Aufwand bedeutet. Ein Makler kann an dieser Stelle hilfreich sein, denn er stellt nicht nur die Unterlagen zusammen, sondern berät auch über den kompletten Verkaufsprozess.