Service für den Hausverkauf

Der Grundstücksverkauf – 3 Tipps für die erfolgreiche Veräußerung

Als Erstes muss geklärt werden, wie das jeweilige Grundstück später genutzt werden kann. Daher ist es wichtig abzuklären, ob und inwiefern das Grundstück für die Bebauung eignet. Hierzu werden die Grundstücke in verschiedene Kategorien eingeordnet:

  1. Bebautes Grundstück: Je nach dem, wie das Grundstück bebaut ist, kann es ein Plus- oder ein Minuspunkt sein. Besteht eine nutzbare Immobilie oder kommen auf den Käufer erst noch Abrisskosten zu, um selbst bauen zu können?
  2. Bauerwartungsland: In diesem Fall hat die Gemeinde das Grundstück als zukünftiges Bauland definiert. Allerdings kommt das tatsächliche Baurecht erst später mit der Ausstellung eines Bebauungsplans.
  3. Freies Bauland: Ein Bebauungsplan für das Grundstück besteht bereits, es ist als Bauland ausgewiesen und folglich bebaubar. Freies Bauland ist bei Bauträgern begehrt, aber auch bei Privatpersonen, die ihr Eigenheim nach den individuellen Vorstellungen bauen und gestalten möchten.
  4. Rohbauland: Dieses Grundstück ist noch nicht erschlossen, es fehlen also Wasseranschlüsse, Anschlüsse für Abwasser sowie Strom und Gas.
  5. Brachland: Meist wurde Brachland vormals als landwirtschaftliche Fläche genutzt, was sich auf die Bodenqualität negativ auswirkt. Hier ist es meist schwierig, die Fläche zu veräußern.

Der Bebauungsplan der Gemeinde bringt Informationen über ein unbebautes Grundstück und ist Bestandteil übergeordneter Flächennutzungspläne. Hier kann man sich informieren, ob und in welcher Form das jeweilige Grundstück bebaut werden kann. Die Detailliertheit solcher Pläne ist von der jeweiligen Gemeinde abhängig, wobei die Grundflächenzahl ins Spiel kommt, denn diese Kennzahl zeigt an, welcher Quadratmeteranteil der Gesamtfläche überhaupt bebaut werden darf. Beim Bauordnungsamt, Stadtplanungsamt oder Bezirksamt sind diese Pläne einsehbar – oft auch online. Wenn kein Bebauungsplan vorliegen sollte, ist eine Bauvoranfrage möglich. Damit kann überprüft werden, ob ein Grundstück prinzipiell bebaubar und konkret ein Bauvorhaben möglich ist.

Vorbereitung für den erfolgreichen Verkauf

Der Grundstücksanbieter hat noch vor dem Verkauf die Aufgabe, die Unterlagen zusammenzutragen und dem Käufer zugänglich zu machen. Hierbei kann ein Makler hilfreich sein, der die Übersicht über sämtliche Dokumente hat. Diese Unterlagen stellen die Grundlage für die Grundstücksbewertung dar, aber auch für die Kaufentscheidung der Interessenten. Benötigt werden:

  • Liegenschaftskarte/ Flurkarte
  • Grundbuchauszug
  • Lageplan mit Grundriss (beim bebauten Grundstück)
  • Baulasten
  • Altlasten
  • Grundsteuerbescheid
  • Bebauungsplan
  • Flächennutzungsplan

Die Grundstücksbewertung ist übrigens die Grundlage für den Kaufpreis, wobei auch ein Kurzgutachten ausreichen kann. Jedoch kann man mit einer detaillierten Grundstücksbewertung den Kaufpreis Interessenten gegenüber plausibel begründen. Ein Makler kann bei der Erstellung wertvolle Dienste anbieten. Sollte es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen, ist allerdings ein Verkehrswertgutachten notwendig, dies ist ein Langgutachten, das für eine Wertermittlung unbebauter Grundstücke entweder auf das Bodenrichtwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren zurückgreift.

Die Spekulationssteuer

Privatverkäufer können von Spekulationssteuer betroffen sein. Hier ist wichtig, dass das Grundstück nicht innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf erneut veräußert wird: Innerhalb dieser Frist wird nämlich die Spekulationssteuer auf den Gewinn erhoben. Außerdem kann es bei bebauten Grundstücken sinnvoll sein, sie selbst zu Wohnzwecken zu nutzen – dann könnten Grundstück und Immobilie nämlich spekulationssteuerfrei veräußert werden, wenn der Eigentümer es 3 Jahre selbst genutzt hat. Bei unbebauten Grundstücken besteht diese Möglichkeit logischerweise nicht, sondern die 10-Jahres-Frist greift. Die Spekulationssteuer sollte auf jeden Fall beachtet werden, denn die Belastung kann gerade bei wertvollen Grundstücken durchaus beträchtlich ausfallen. Fragen Sie Ihren Steuerberater oder Makler zu dem Thema.

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