Tipps für den Immobilienverkauf

Professionelle Beratung durch unsere Makler
Unsere Makler für Sie aktiv

Natürlich ist jede Immobilie anders und der Verkauf gestaltet sich somit sehr individuell. Viele unterschiedliche Fragen und Parameter sind für den Verkäufer wichtig. Einige Punkte sollten jedoch auf jeden Fall berücksichtigt werden.

Die Vorbereitung für den Immobilienverkauf

Ein Gebäude verkauft man nicht jeden Tag. Oft hat der Eigentümer selbst über einen langen Zeitraum dort gelebt und hat entsprechende Verbindungen mit seinem Haus. Eine gründliche Vorüberlegung ist also wichtig, um eine Entscheidung für den Verkauf zu treffen. Ist diese gefallen, muss der Immobilienverkauf weiter vorbereitet werden. Grundsätzlich sollte der Verkäufer sich im Klaren sein über:

  • den optimalen Zeitpunkt
  • das eigene Zeitbudget für den Verkauf
  • die Einbeziehung eines Maklers
  • Kommunikation des Verkaufswunsches: Wer soll informiert werden?
  • Verkaufspreis: Wo liegt das absolute Minimum?
  • Organisation des Eigentumsübergangs (zeitlich und finanziell)

Durch eine gründliche Vorbereitung können Fehler, damit auch unnötiger Zeitaufwand und Kosten vermieden werden. Eine Verkaufsstrategie im Vorfeld zu entwickeln, ist dabei hilfreich, ebenso eine vorausschauende Planung. Man sollte auch immer einen Plan B in der Schublade haben, falls irgendetwas anders läuft als geplant. Ein erster Schritt kann darin bestehen, aufgrund der Gebäudeart (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Reihenhaus, Doppelhaushälfte usw.) einen potenziellen Käuferkreis zu definieren.

Zudem sollte geplant und festgelegt werden, wie genau die Verkaufsaktivitäten aussehen sollen – Art der Werbung, entsprechende Maßnahmen usw.

Nicht vergessen werden dürfen die Kosten, die beim Verkauf einer Immobilie anfallen. Manche der Kosten entstehen schon vor dem eigentlichen Verkauf, sodass ein Finanzpolster sehr hilfreich sein kann:

  • Energieausweis (verpflichtend)
  • Wertgutachten, um den Verkaufspreis zu berechnen
  • Werbung und Inserate (Print, Onlineportale usw.)
  • Pläne, Karten und amtliche Dokumente (Flur- und Liegenschaftskarten, Grundbuchauszüge usw.)
  • Gebühren für Makler und Notar
  • falls ein Verkaufsgewinn erzielt wird: evtl. Steuerzahlungen

Vorteile eines Immobilienmaklers

Die Beauftragung eines Maklers ist durchaus eine Überlegung wert. Ein Makler lohnt sich, wenn man selbst nur wenig Zeit aufbringen kann, um den Verkauf zu planen und durchzuführen oder keinen passenden Notar an der Hand hat. Auch die Erstellung von Exposés und Werbemaßnahmen sowie die Preisfindung die späteren Preisverhandlungen lassen sich durch einen Fachmann durchführen. Außerdem ist ein Makler darüber im Bilde, inwiefern die Lage der Immobilie und die sich in der Nachbarschaft befindlichen Lokalitäten in die Wertermittlung einfließen können, was zu einer realistischen Preisvorstellung führt. Zudem kennt er sich unter den potenziellen Käufern aus und kann die Immobilie gezielt vorstellen und vermitteln.

Alle nötigen Unterlagen zum Verkauf von Haus und Wohnung

Ohne Papiere kommt eine komplexe Angelegenheit wie ein Immobilienverkauf natürlich nicht aus. Dabei braucht jeder am Verkaufsprozess Beteiligte spezielle Informationen und Dokumente. Wer in aller Regel am Verkauf beteiligt ist: die Interessenten, der Makler und der Notar.

Grundsätzlich werden folgende Dokumente benötigt:

  • Grundbuchauszug
  • Baugenehmigung
  • Baubeschreibung
  • Grundrisse und Baupläne
  • Energieausweis
  • Belege zur Gebäude- und Feuerversicherung
  • Belege über wertsteigernde Reparaturen und modernisierende Maßnahmen
  • Dokumentation der Gebäudelage
  • Fotos des Objekts

Zudem sind für potenzielle Käufer insbesondere Nachweise und Daten zu Unterhaltungs-, Betriebs- und Nebenkosten interessant. Auch Schall- und Wärmeschutz sowie die Beschaffenheit der Bausubstanz werden abgefragt. Entsprechende Unterlagen sollten also möglichst bereitliegen.

Wenn der Kaufinteressent die Wohnung zum ersten Mal besichtigt hat, sollten ihm folgende Unterlagen spätestens überlassen werden.

  • Aufteilungsplan
  • Teilungserklärung
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen
  • Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft
  • Beschlüsse zu Modernisierung und Instandhaltung
  • Wohngeld- und Betriebskostenabrechnungen der vergangenen Jahre
  • Belege zur Höhe und Entwicklung der Instandhaltungsrücklage
  • Verwaltungs- oder Hausmeistervertrag
  • Jahreswirtschaftspläne

Nicht nur für den direkten Kaufinteressenten sind diese Unterlagen wichtig, auch für einen Makler sollten sie rechtzeitig zusammengestellt werden.

Der Verkaufspreis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung

Beim Immobilienverkauf ist besonders interessant, welcher Preis maximal erzielt werden kann und welcher Betrag das absolute Minimum darstellt. Dies trifft sich in der Frage nach dem realistischen Immobilienwert. Auf diese Weise können die subjektiven Preisvorstellungen überprüft und ggf. korrigiert werden, da die eigenen Ansichten manchmal nicht mit dem realen Markt übereinstimmen. Geht man mit zu hohen Vorstellungen in die Verkaufsplanung, sind Verzögerungen vorprogrammiert – womöglich findet sich überhaupt kein Interessent. Zudem ist es auffällig, wenn eine Immobilie auch nach vielen Inseraten immer noch nicht verkauft ist, was sich wiederum auf die Preisverhandlungen auswirkt, wenn man einen „Ladenhüter“ anbieten will.

Gleichzeitig darf der Preis aber auch nicht unter dem aktuellen Marktwert liegen. Nicht nur verschenkt man damit Geld, es wirkt auch unprofessionell.

Ein Makler kann mit seiner Fachkenntnis einschätzen, welcher Preis für das jeweilige Objekt optimal ist. Zudem kann er durch ein professionelles Wertgutachten einen realistischen Marktpreis ermitteln.

Grundsätzlich wird ein Immobilienwert durch folgende Gegebenheiten beeinflusst:

  • Baujahr
  • Bausubstanz
  • Grundstück
  • Lage
  • Wohnfläche
  • Wohnumfeld
  • Bewirtschaftungskosten

Hinzu kommt jedoch noch eine Reihe weiterer Parameter, die in eine professionelle Wertermittlung einfließen. Ein Wertgutachter berücksichtigt dabei Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren bzw. wendet eine Kombination daraus an.

Preisverhandlung mit möglichen Käufern

Nach Verkaufsstart sollten sich schon bald erste Interessenten melden. Ein Makler wählt dann die infrage kommenden aus und lädt sie zu einer Besichtigung ein. Hier werden die ersten Fragen der Interessenten auftauchen, weswegen die nötigen Unterlagen zur Hand sein müssen. Ehrlichkeit ist oberstes Gebot: Die Vorzüge des Objekts sollten betont, aber kein Mangel verschwiegen werden.

Eventuell kommt es schon jetzt zu den ersten Preisverhandlungen, für die ein gewisser Verhandlungsspielraum eingeplant sein sollte. Dabei sind die passende Taktik und umfassende Kenntnisse über den Immobilienmarkt nötig. Aber auch die finanzielle Situation des Interessenten muss klar sein, damit die spätere Finanzierung auch wirklich klappt. Sollten Preisnachlässe zur Sprache kommen, lassen sich Einrichtungsgegenstände als Verhandlungsbonus ins Spiel bringen.

Bei Abschluss: der Immobilienkaufvertrag

Wenn sich Käufer und Verkäufer über alle Details einig geworden sind, ist für den Kaufvertragsabschluss ein Notar nötig, da ein Immobilienkaufvertrag gesetzlich nur notariell beurkundet rechtswirksam ist. Also muss ein Notartermin anberaumt werden, bei dem die Vertragsparteien zugegen sind und sämtliche Daten und Informationen, die für den Vertrag relevant sind, vorliegen haben:

  • Persönliche Daten der Vertragsparteien
  • Grundbuch: Belastungen bzw. Eintragungen
  • Vertragsgegenstand; evtl. Inventarliste
  • Für evtl. Mängeln: Gewährleistungsansprüche

Spätestens 14 Tage vor Unterzeichnung bekommen die Vertragsparteien den Entwurf eines Kauf- bzw. Notarvertrags, sodass dieser geprüft und ggf. korrigiert werden kann. Ist der Vertrag nicht nur unterschriftsreif, sondern auch tatsächlich unterzeichnet, kümmert sich der Notar darum, dass der neue Eigentümer laut Vertrag „Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung“ im Grundbuch eingetragen wird, dies aber erst, wenn Kaufpreis und Grunderwerbsteuer entrichtet worden sind. Hier erstellt das zuständige Finanzamt die entsprechende Bescheinigung über die Unbedenklichkeit, der Käufer steht als neuer Eigentümer im Grundbuch und mit der Schlüsselübergabe kann der Verkaufsprozess abgeschlossen werden.