Haus oder Wohnung wegen Scheidung – Tipps für den reibungslosen Ablauf

Jede dritte Ehe in Deutschland wird wieder geschieden. Dies hat nicht nur enorme emotionale Auswirkungen auf die ehemaligen Partner, auch finanziell stehen einige Hürden an, was das gemeinsame Eigentum angeht. Gerade was Wohneigentum angeht, sind besonders viele Fragen offen: Wer zahlt wen aus? Was geschieht bezüglich der gemeinsamen Verbindlichkeiten? Wann kann das Haus verkauft werden – schon im Trennungsjahr? Um etwas Klarheit in eine heikle Situation zu bringen, geben wir Ihnen die wichtigsten Tipps.

Wem steht was zu vom Hausverkauf bei einer Scheidung oder Trennung?

Mit der Heirat haben die Ehepartner eine sog. Zugewinngemeinschaft gebildet, was bedeutet, dass das in der Ehe erworbene gemeinsame Vermögen bei der Scheidung geteilt wird. Im Fall einer Immobilie gehört jedem Ehepartner somit genau die Hälfte des Gebäudes. Wenn man sich nach der Scheidung auf einen Verkauf einigt, steht jedem Partner 50 % des Gewinns zu, jedoch werden auch die Kosten, die der Verkauf mit sich bringt (Notar, Makler usw.), geteilt.

Ist kein Verkauf angedacht, kann die Ausgleichszahlung greifen. In diesem Fall überschreibt der eine Partner dem jeweils anderen seinen Immobilienanteil, sodass die Immobilie in den Besitz der Einzelperson übergeht. Diese leistet im Gegenzug eine Ausgleichszahlung in entsprechender Höhe. Letztlich kauft somit ein Partner dem anderen dessen Anteil ab. Wer nun die komplette Immobilie allein besitzt, kann damit umgehen, wie persönlich gewünscht – Eigennutzung, Vermietung oder auch Weiterverkauf.

Auch wenn es schwierig sein mag, sich in einer emotional angespannten Situation zu einigen, ist es immer vorteilhafter, zu einer Einigung zu kommen. Andernfalls, wenn eine Übereinstimmung bezüglich Verkauf oder Ausgleichszahlung nicht in Sicht ist, kann eine sog. Teilungsversteigerung anstehen. Dies ist eine Zwangsversteigerung, die sicherlich finanzielle Nachteile mit sich bringt, da erfahrungsgemäß lediglich ca. 60 % des realen Immobilienwerts zu erwarten sind, denn bei dieser Form der Versteigerung erhält automatisch das höchste Gebot den Zuschlag – auch bei deutlicher Unterschreitung des Immobilienverkehrswerts. Eine solche Teilungsversteigerung kann einer der Ehepartner bei entsprechender Uneinigkeit über die Zukunft der Immobilie beim Amtsgericht beantragen.

Um es nicht so weit kommen zu lassen und um Verkaufsverluste und überflüssige Kosten zu vermeiden, kann bei einer anstehenden Scheidung eine Scheidungsfolgenvereinbarung getroffen werden. Diese Vereinbarung kann beim Fehlen eines Ehevertrags auch noch nachträglich bei der Scheidung getroffen werden. Sie beinhaltet:

  • Unterhaltsberechnung vom Ehepartner
  • Unterhaltsberechnung der gemeinsamen Kinder
  • Zugewinnausgleich
  • Versorgungsausgleich
  • Punkte in Bezug auf den Haushalt und die gemeinsame Immobilie

Dies kann das Scheidungsverfahren deutlich vereinfachen. Die Scheidungsfolgenvereinbarung muss am Scheidungstermin vom Gericht protokolliert werden und wird daraufhin vom Notar beurkundet, um rechtswirksam zu werden.

Der Ehevertrag kann helfen

Schon bei der Heirat an eine mögliche Scheidung zu denken, ist vielleicht nicht die romantischste Idee. Dennoch ist es wichtig, sich von Beginn der Ehe an über die finanziellen Gegebenheiten einig zu sein. Im Scheidungsfall wird das Verfahren dadurch sehr erleichtert. Denn hier ist genau festgelegt, wie mit den einzelnen Vermögensgegenständen zu verfahren ist. Auch individuelle und von den gesetzlichen Vorgaben abweichende Übereinkünfte zur Aufteilung des Vermögens können so festgeschrieben werden. Somit werden Konflikte bis hin zur Teilungs- oder Zwangsversteigerung vermieden.

Wenn das Gebäude schon vor der Hochzeit erworben oder gebaut wurde, ist die Rechtslage ebenfalls eindeutig, denn die Zugewinngemeinschaft kann erst mit der Eheschließung beginnen. Vermögen, das vorher entstanden ist, ist bei dieser Gemeinschaft ausgeschlossen und dementsprechend bei Scheidung irrelevant. Per Ehevertrag kann also ein von der Zugewinngemeinschaft abweichender Güterstand festgelegt werden. Natürlich sind diese Vereinbarungen auch im Laufe der Ehe zu Anpassungen bereit. Im Ehevertrag wird also die Güterverteilung geregelt – ebenfalls im Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse der gemeinsamen Immobilie festgelegt. Ist hier nur einer der Eheleute eingetragen, gehört das Gebäude ihm allein und er kann es nach der Scheidung selbst nutzen oder auch verkaufen. Trotzdem kann allerdings eine Ausgleichszahlung (Zugewinnausgleich) fällig werden, wobei der andere Partner dann aber kein Mitspracherecht hat.

Vor dem Hausverkauf die Immobilienbewertung

Um weitere Entscheidungen treffen zu können, muss erst einmal der Wert der Immobilie zweifelsfrei feststehen. Hier wird ein unabhängiger Gutachter zurate gezogen, der anhand verschiedener Aspekte (Lage und Zustand der Immobilie usw.) den aktuellen Immobilienwert ermittelt. Daraufhin können Überlegungen angestellt werden, wie nach der Scheidung mit dem Gebäude verfahren werden soll – Verkauf oder Ausbezahlung eines Partners. Wenn zum Beispiel ein Eigenheim den Wert von 300.000 € hat, besitzt jeder Ehepartner einen Anteil von 150.000 €. Einer der Partner legt keinen Wert auf das Haus und möchte ausbezahlt werden – er bekommt dann vom anderen Partner seinen Anteil von 150.000 € ausbezahlt. Das Gebäude ist nun im Alleinbesitz.

Bei der generellen Vermögensaufstellung findet dieser Betrag Berücksichtigung. Wenn im Gegenzug etwa ein gemeinsames Auto oder eine zusätzliche Mietwohnung übernommen wird, ist dieser Wert anzurechnen. Ein Zugewinnausgleich kann zudem errechnen, wer nun wem Geld schuldig ist:

  • Erst wird das Anfangsvermögen der Eheleute einzeln aufgestellt.
  • Dann wird das jeweilige Endvermögen errechnet.
  • Die Differenz daraus ergibt den Zugewinn, den die Eheleute jeweils während der Ehe erwirtschaften konnten.
  • Im Fall einer Zugewinngemeinschaft werden die jeweiligen Zugewinne addiert, anschließend wieder durch 2 geteilt und jedem Partner zugewiesen.
  • Wenn einer der Partner einen höheren Gewinn hat als der andere, muss eine Ausgleichszahlung erfolgen.

Verbindlichkeiten und Darlehen

Meist lief die Finanzierung des Eigenheims über einen gemeinsamen Kredit, der auch nach der Scheidung gemeinsam getilgt werden muss. Falls im Konfliktfall einer der Partner seinen Anteil nicht zahlt, ist die Bank berechtigt, die Ansprüche bei beiden Partnern geltend zu machen. Kommt es auch dann zu keiner Zahlung, darf die Bank die Immobilie zwangsversteigern, um die offenen Schulden zu begleichen. Jedoch wird dies einen deutlich geringen Erlös bringen als ein normaler Verkauf.

Wenn einer der Partner jedoch auf seinen Eigentumsanteil verzichten will, muss ein Augenmerk auf der Entschädigungszahlung sowie auf der Löschung des ausgezahlten Ehepartners aus dem Grundbuch und aus dem gemeinsamen Kredit liegen.

Wenn nun nur noch einer der Eheleute alleiniger Eigentümer ist, ist er auch allein verantwortlich für die Kreditverbindlichkeiten sowie für andere Rechnungen wie für Strom, Wasser usw. Falls der verzichtende Partner dennoch an der Tilgung des Kredits mitwirkt, können diese Zahlungen jedoch auf den Trennungsunterhalt angerechnet werden.

Steuerliche Regelungen bei einer Scheidung

Wenn sich ein Partner entscheidet, die Immobilie nach der Scheidung komplett zu übernehmen, bekommt der eine Partner also die entsprechende Abfindung gezahlt, im Gegenzug geht die andere Hälfte der Immobilie in das Eigentum des anderen über. In diesem Zusammenhang können zwei steuerliche Faktoren relevant werden:

  • Wenn die Eigentumsübertragung direkt mit der Scheidung in zeitlichem Zusammenhang steht, fällt keine Grunderwerbssteuer an. Dieser Zusammenhang sollte auf jeden Fall geltend gemacht werden, um die Steuer zu sparen, die leicht in den Bereich mehrerer tausend Euro kommen kann.
  • Jedoch ist unter Umständen die Spekulationssteuer zu entrichten, die vom Veräußerungsgewinn sowie dem individuellen Einkommensteuersatz abhängt. Die Spekulationssteuer fällt jedoch immer weg, wenn das Eigenheim im Jahr der Übertragung und den vorangegangen beiden Jahren selbst bewohnt wurde.

Scheidung und gemeinsames Wohnrecht

Nicht die Regel, aber denkbar ist folgende Konstellation: Beide Ehepartner sind zu gleichen Teilen Hauseigentümer und können sich über eine exakte Teilung des Hauses einig werden, was etwa bei mehrstöckigen Häusern möglich ist, wenn das Haus etagenweise aufgeteilt wird. Damit erhalten beide Partner ein Wohnrecht, das im Ehevertrag oder nachträglich in der Scheidungsfolgenvereinbarung geregelt wird. Auch eine komplett gemeinsame Nutzung ist auf diesem Weg möglich, wenn auch ungewöhnlich. Zudem ist nicht nur das Wohnrecht gemeinsam, auch die Kosten und Verbindlichkeiten müssen weiterhin gemeinsam getragen werden.

Allerdings ist eine Voraussetzung für die Scheidung, während des Trennungsjahres eine ausreichende Trennung der Lebensgemeinschaft einzuhalten. Hierzu müssen getrennte Haushalte nachgewiesen werden, was bei einer gemeinsamen Nutzung des Wohneigentums schwierig werden kann.

Verkauf schon im Trennungsjahr

Wer sich für eine Trennung entscheidet, plant zeitgleich meist zunächst die räumliche Trennung, sodass einer der Partner aus dem gemeinsamen Haus auszieht. Kehrt derjenige nicht innerhalb der 6 Folgemonate zurück bzw. spricht er keine Absicht zur Rückkehr aus, kann der Gesetzgeber davon ausgehen, dass dem im Haus verbliebenen Ehepartner das alleinige Nutzrecht übertragen wurde. Nun hat der Partner, der im Haus lebt, einen Wohnvorteil dem anderen gegenüber. Der Ausgezogene dagegen kann ein sog. Recht auf Entgelt für die Nutzungsüberlassung geltend machen, das sich am örtlichen Mietenspiegel orientiert. Es wird somit ein Mietwert errechnet, den der bewohnende Partner an den anderen als Ausgleichszahlung leistet. Es ist aber auch möglich, dass der Wohnvorteil bei eventuellen Unterhaltsforderungen berücksichtigt und verrechnet wird.

Es ist auch denkbar, nach dem Scheidungsantrag oder sogar noch im Trennungsjahr mit dem Immobilienverkauf zu beginnen, was nach Möglichkeit dann auch zeitnah geschehen sollte. Üblich ist dieses Vorgehen, wenn das Haus für einen Bewohner zu groß ist, die Kosten nicht getragen werden können oder das Kapital für einen zu erwartenden Zugewinnausgleich benötigt wird. Wenn man nun frühzeitig nach einem passenden Käufer sucht, hat man weniger Zeitdruck und kann auf einen höheren Verkaufspreis hoffen.

Das Erbe in die Wege leiten

Auch wenn grundsätzlich Einigung über die Scheidungsmodalitäten besteht, ist ein Scheidungsanwalt notwendig. Dies ist dann auch der zuständige Fachmann für die Aufteilung und Auszahlung bezüglich einer Immobilie. Im Konfliktfall vermittelt er zudem und kann bei emotionalen Situation deeskalierend wirken. Auch kann er beratend tätig werden, wenn die Überlegung ansteht, das gemeinsame Haus den Kindern zu übertragen.

Dies kann eine gute Alternative zum Verkauf darstellen. Denn auch bei möglichen Konflikten bei der Trennung besteht zu den gemeinsamen Kindern doch meist ein gutes Verhältnis, sodass ein vorgezogenes Erbe eine passende Möglichkeit darstellt. Wenn das Haus einen großen ideellen Wert für beide Partner darstellt, ist dies somit ein guter Kompromiss, da das Eigenheim in der Familie bleibt.

Ist das Kind jedoch noch minderjährig, muss das Vormundschaftsgericht einer solchen Übertragung zustimmen. Zudem sollte abgewogen werden, ob die Verantwortung für eine Immobilie mit allen anstehenden Pflichten nicht auch eine zu große Belastung darstellen kann.

Eine Alternative zum vorgezogenen Erbe wäre die Schenkung. Hier ist nicht nur die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts nötig, sondern auch die Einwilligung des anderen Partners: Während beim Erbe auch nur ein Ehepartner seinen Anteil übergeben kann, müssen bei einer Schenkung beide Partner zustimmen.

In Kürze:

  • Liegt kein Ehevertrag vor, gehört den Ehepartnern das Haus zu gleichen Teilen (50:50).
  • Wird keine Einigung über den Verbleib der Immobilie erzielt, wird eine Teilungsversteigerung durchgeführt.
  • Ansonsten können beide Partner das Haus verkaufen oder der eine Partner wird vom anderen ausbezahlt.
  • Sollte es zur Zwangsversteigerung kommen, wird meist nur ein Betrag von 60 % des eigentlichen Immobilienwertes erzielt.
  • Wenn kein Ehevertrag vorliegt, kann man auch noch nachträglich eine Scheidungsfolgenvereinbarung eingehen.
  • Darlehen und andere Verbindlichkeiten tragen nach wie vor beide Partner zusammen.
  • Vor dem Hausverkauf sollte eine Immobilienbewertung eingeholt werden.
  • Das Haus kann auch während des Trennungsjahres zum Kauf angeboten werden.
  • Schon beim Scheidungsantrag kann die Immobilie an gemeinsame Kinder vererbt werden.