Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen in einfachen Schritten

Wie ein Mehrfamilienhaus verkaufen

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses wird in einer anderen Liga gespielt als beim kleinen Eigenheim. Hier kommen Kapitalanleger als Käufer infrage. Außerdem sind weit mehr rechtliche und bürokratische Hürden zu nehmen. Vorliegende Mietverträge und Mieterrechte sind zu berücksichtigen. Verträge mit derzeitigen Dienstleistern sind zu berücksichtigen. Beim Mehrfamilienhaus kommen auch viel höhere Verkaufswerte ins Spiel. Für diese Verkäufe ist es schon fast unerlässlich einen renommierten Makler zu beauftragen. Ratsam ist es, sich an Makler zu wenden, die auf solche Objekte spezialisiert sind. Wird das nicht gemacht, sollte der Verkäufer zumindest rechtskundige und marktkundige Berater auf seiner Seite haben. Selbst wer sich bester Kenntnisse rühmen kann, könnte durch Neuerungen bei verschiedenen Rechtslagen ins Schleudern geraten. Im übrigen wird der Verkäufer auch bei den Interessenten Kapitalanlegern gegenüberstehen, die sich auf erfahrene Fachberater stützen. Ganz allein sollte sich besser niemand auf dieses Terrain wagen.

Dokumente und Unterlagen für den Hausverkauf

Es sollten die üblichen Dokumente vorliegen wie auch beim privaten Einzelhaus-Verkauf. Also

  • Flurkarte,
  • Versicherungsunterlagen,
  • Grundriss,
  • Energiepass,
  • Nachweis der Eigentumsrechte.

Es kommen aber noch weitere Nachweise hinzu. So sind zu allen Wohnungen und Vermietungen Unterlagen beizubringen. Ebenfalls müssen Zustand, eventuelle Sanierungs- und Modernisierungsbedarf der Wohnungen offengelegt werden. Selbstverständlich sind alle Mietverträge Bestandteile der Unterlagen. Bereits im Vorfeld ist eine sachverständige Bewertung des gesamten Objekts vorzunehmen. Hier fließen u.a. ein:

  • Wert der Immobilie unter Beachtung vom Makro- und Mikromarkt
  • Vorgenommene Sanierungen, Modernisierungen, Renovierungen
  • Zugehörige Freiflächen, Garagen und Gemeinschaftsanlagen
  • Technische Ausstattung des Objekts

Detailliert variieren die Einzelnachweise je nach Größe der Immobilie, Besonderheiten bei bestehenden Verträgen und vielem mehr. Ein erfahrener Sachverständiger und ein versierter Makler kennen sich aus und werden die nötigen Dokumente und Unterlagen lückenlos beschaffen.

Mehrfamilienhaus – Bewertung der Immobilie

Die Immobilienbewertung ist für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern eine zwingende Vorschrift. Für die zukünftigen Käufer wird entscheidend sein, welchen Gewinn das Objekt abwirft und in welchem Verhältnis diese zu absehbaren Investitionen nach dem Kauf stehen. In den seltensten Fällen zieht der Käufer selbst in das Mietobjekt mit ein. Daher gehen außer den o.g. Bemessungsdaten noch wichtige Eckdaten mit ein, wie z.B.:

  • Bodenwert
  • Mietgewinn
  • Kosten der Bewirtschaftung

Wie bei jeder Immobilie ist auch hier die sachkundige Bewertung Basis für die Ermittlung eines angemessenen Verkaufspreises.

Einzelne Wohnungen als Kapitalanlage verkaufen oder die ganze Immobilie?

Der Verkauf kann unterschiedlich geplant werden. Im Zuge des Verkaufs können die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und einzeln verkauft werden. In diesem Fall wird den bisherigen Mietern das Vorkaufsrecht eingeräumt. Sie können Ihre bisherige Mietwohnung als Eigentum erwerben. Beim Einzelverkauf der Wohnungen hat es der Verkäufer mit weitaus mehr Interessenten zu tun als beim Gesamtverkauf. Zur Klientel werden nicht nur größere, sondern auch kleine und mittlere Anleger gehören. Es sind somit sehr vielschichtige Kaufverhandlungen zu führen.

Der Umwandlung in Eigentumswohnungen muss allerdings der Eintrag der Besitzaufteilung beim Grundbuchamt vorausgehen. Belegt wird das mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Wohnungen müssen zudem einige rechtlich festgesetzte Voraussetzungen erfüllen. Darüber hinaus sind Mieterrechte bei Wohnungen zu berücksichtigen, die nicht von den Mietern gekauft werden.

Mehrfamilienhaus Verkauf – Mieterrechte

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses setzt die Mietverträge und Mieterrechte nicht außer Kraft. Ungeachtet der verschiedenen Verfahrensweisen – Wohnungs-Einzelverkauf oder Objektverkauf – sind die bestehenden Mietverträge durch das BGB geschützt und können nicht plötzlich kurzfristig gekündigt werden. Wird eine Umwandlung in Eigentumswohnungen angestrebt, gilt eine Sperrfrist von drei Jahren für Kündigungen der Mietverträge. Die wichtigen Eckdaten rund um die Mietverhältnisse sind Bestandteile des Vertrages mit einem Käufer. Gibt es in der Immobilie Schwierigkeiten wie z.B. laufende Forderungen an Mieter zu Mietzahlungen oder Betriebskostenabrechnungen, sind diese festzuhalten. Bestandteil des Vertrages müssen auch die vorliegenden Kautionen, die Art ihrer Sicherung, sein. Sind Kautionsrückzahlungen zu leisten, ist das ebenfalls zu fixieren.

Darauf kommt es an für einen erfolgreichen Verkauf

Wer seine Immobilie gut vermarktet erzielt bessere Erfolge. Beim Marketing werden die Interessen potenzieller Käufer geweckt. Je größer das Interesse, desto besser die Chancen für die Erzielung eines guten Endpreises und Gewinns. Wer gut verkaufen möchte, sollte seine Immobilie nicht gerade in der Urlaubszeit oder zu Weihnachten anbieten. Die allgemeine Marktlage muss ebenso Beachtung finden. Sind Immobilienpreise allgemein oder für die Örtlichkeit im Aufwind, verspricht das größeren Erfolg. Das sind entscheidende Faktoren für den Verkauf:

  • Der Preis sollte der Bewertung, Marktlage sowie örtlichen Faktoren angemessen sein, niemals aber so niedrig, dass kein Verhandlungsspielraum bleibt.
  • Hochwertige Bewerbung des Objekts zahlt sich aus. Es lohnt sich, hierfür Profis zu engagieren.
  • Stehen genügend Interessenten zur Auswahl, sollte keine Zeit mit allzu zögerlichen Bewerbern vertan werden. Wichtig sind Käufer, die deutliches und begründetes Interesse zeigen, sowie über die nötige Kapitaldecke bzw. Bonität verfügen.

Zwischen Angebot der Immobilie und Verkauf sollte nicht zu viel Zeit vergehen. Je länger das Objekt inseriert wird, desto mehr sinken die Aussichten auf einen gewinnbringenden Verkauf.