Immobilienverkauf: der richtige Zeitpunkt

Wer eine Immobilie veräußern will, muss sich über die unterschiedlichsten Faktoren klar werden. Einer davon ist der optimale Zeitpunkt für den Verkauf. Hinein spielen Gegebenheiten wie Höhe der Immobilienbewertung oder auch Trends und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Pauschal lässt es sich nicht beantworten, wann der beste Zeitpunkt ist, dies muss ein Verkäufer individuell abschätzen. Im Folgenden wird erklärt, worauf beim richtigen Zeitpunkt genau zu achten ist. Dabei kann es sich um private Gründe handeln, aber auch äußere Faktoren wie die momentane Zinshöhe usw. Ein erfahrener Makler kann helfen, alle Aspekte im Blick zu behalten und den optimalen Zeitpunkt auszutarieren.

Berufliche oder persönliche Gründe

Familiäre oder berufliche Gründe sind sehr oft der Startschuss für einen Immobilienverkauf. Man denke an eine Scheidung, einen Trauerfall oder den Auszug der erwachsen gewordenen Kinder: Dann ist das Haus schnell zu groß, zu unpraktisch oder zu teuer im Unterhalt, sodass das Objekt verkauft wird. Ähnliches gilt, wenn ein Haus geerbt worden ist, das aber nicht selbst benötigt wird. Mit fortschreitendem Alter orientieren sich die Besitzer eventuell in Richtung barrierefreies Wohnen und möchten das Eigenheim mit der unpraktischen Treppe oder dem pflegeintensiven Garten verkaufen. Hier kann ein Makler Abhilfe schaffen, um die Immobilie möglichst zufriedenstellend an einen Käufer zu vermitteln. Andere Gründe liegen oft in beruflicher Veränderung, die einen Umzug nötig macht. Auch hier kann ein Immobilienmakler weiterhelfen, zumal dann auch eine Zeitkomponente hinzukommt – der Verkauf sollte möglichst schnell abgewickelt werden.

Steueraspekte beim Hausverkauf

Möglicherweise fällt beim Verkauf einer Immobilie, egal ob Haus oder Eigentumswohnung, eine Spekulationssteuer an. Diese greift etwa dann, wenn das Objekt innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert wird bzw. wenn sie im Verkaufsjahr plus den beiden vergangen Jahren nicht vom Eigentümer selbst genutzt worden ist. Diese privaten Veräußerungsgeschäfte unterliegen der Einkommensteuerpflicht: Gewinne daraus müssen versteuert werden. Dies ist nicht zu unterschätzen, denn es können bis zu 40 % des Gewinns an Steuern fällig werden. Diese Spekulationssteuer kann gespart werden, indem der Verkaufszeitpunkt entsprechend geplant wird und mit dem Verkauf mindestens die Spekulationsfrist von 10 Jahren abgewartet wird. Auch kann diese Frist durch Eigennutzung umgangen werden, denn wenn die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren vom Eigentümer genutzt wird, fällt die Spekulationssteuer weg. Außerdem muss ein Eigentümer die sog. Drei-Objekt-Grenze beachten. Das bedeutet, dass in einem Zeitraum von 5 Jahren nicht mehr als 3 Objekte verkauft werden dürfen, da die Transaktionen sonst als gewerblicher Handel mit Gewerbesteuer angesehen werden. Ausnahme davon ist der Verkauf einer geerbten Immobilie sowie die Veräußerung bebauter Grundstücke, die der Eigentümer innerhalb einer Frist von mindestens 10 Jahren vermietet oder selbst bewohnt hat.

Die Finanzierung

Die Finanzierung ist natürlich ein sehr bestimmender Faktor, wenn es um einen Hauskauf bzw. -verkauf geht. Man denke einmal an die Zinsen: Momentan sind die Zinsen extrem niedrig, wodurch ein Kredit bezahlbar wird und die Nachfrage an Wohneigentum steigt. Für den Verkäufer gibt es somit verhältnismäßig viele Interessenten. Worüber man sich Gedanken machen sollte: Ist der Hausverkauf geplant, um damit einen Kredit frühzeitig abzuzahlen, müssen Informationen über eine Vorfälligkeitsentschädigung eingeholt werden: Möglicherweise muss der Zinsverlust der Bank ausgeglichen werden. Jedoch gibt es seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs (19. Januar 2016) genaue Regeln für diese Ausgleichszahlungen, um unverhältnismäßige Forderungen zu verhindern.

Die Immobilienbewertung

Lohnt sich ein Verkauf überhaupt? Um diese wichtige Frage zu beantworten, ist eine Immobilienbewertung hilfreich. Dabei wird der Verkehrswert der Immobilie bestimmt, der maßgeblich auf den Verkaufspreis einwirkt. Es werden mehrere Parameter herangezogen, um die Bewertung vorzunehmen: Zunächst der Bodenwert, der den Wert des unbebauten Grundstücks beschreibt. Addiert wird der individuelle Wert der Bebauung, der wiederum etwa vom Grundbuchauszug, vom Zustand der Immobilie und vom Energieausweis beeinflusst wird. Zudem gilt das Prinzip der Nachfrageorientierung: In Ballungsgebieten und Großstädten sind wegen des eher knappen Angebots und der vielen Interessenten die Immobilienpreise höher als in ländlichen Regionen, in denen weniger Nachfrage besteht. Um eine professionelle Immobilienbewertung vornehmen zu können, sollte ein erfahrener Makler beauftragt werden, der mit Fachkenntnis die Wertermittlung vornimmt und auch den weiteren Verkaufsprozess professionell betreut.

Die Möglichkeit, den Erlös anderweitig anzulegen

Ausschlaggebend für einen Immobilienverkauf kann auch die allgemeine Wirtschaftslage sein, wenn man das Kapital aus dem Hausverkauf anderweitig mit einer günstigeren Rendite anlegen kann. Dies kann ein guter Zeitpunkt für eine Veräußerung sein. Wenn andererseits gute Mieten erwirtschaftet werden können, bei Geldanlagen dagegen nur sehr niedrige Zinsen möglich sind, sollte man von einem Verkauf absehen und besser bei der Vermietung bleiben.

Um welche Art der Immobilie handelt es sich genau?

Auch ist bei einem Verkauf ausschlaggebend, welche Eigenschaften die Immobilie genau hat. Handelt es sich um ein Einfamilienhaus, eine gewerbliche Immobilie, ein unbebautes Grundstück, eine Ferienwohnung oder etwas ganz anderes? Hier gelten unterschiedliche Faktoren. Bei einem Einfamilienhaus etwa ist es ungünstig, wenn es vermietet ist, da die meisten Käufer es selbst nutzen möchten – anders bei einer gewerblichen Immobilie, wo eine Vermietung eher vorteilhaft ist. Bei Ferienwohnungen in attraktiver Lage wiederum befindet sich der Markt immer noch in einer Preissteigerungsphase – es kann sich also lohnen, mit dem Verkauf zu warten und auf höhere Preise zu hoffen.

Außerdem sollte man einen Blick auf den Gesamtzustand werfen. Bei einem eher abgewohnten Altbau können Renovierungsmaßnahmen sehr preissteigernd wirken. Zudem lässt die Art der Immobilie Rückschlüsse darauf zu, wie der potenzielle Käuferkreis beschaffen ist: Exakt zugeschnittene Marketingmaßnahmen sind somit möglich und helfen, das Objekt bestmöglich zu platzieren. Hier kann ein erfahrener Immobilienmakler beratend zur Seite stehen.

Die optimale Vermarktung

Der Start für eine Vermietung und auch für einen Immobilienverkauf ist das Inserat. Jedoch sollte es einen klugen Marketingmix aus klassischen und innovativen Vermarktungskanälen geben, um das Marketing ganzheitlich und entsprechend erfolgreich zu gestalten. Zudem gilt gerade beim Hausverkauf die Regel: Je länger das Objekt auf dem Markt ist, desto uninteressanter wird es für den Interessentenkreis – schnell haftet ihm der Ruf des Ladenhüters an. Somit muss ein Objekt attraktiv dargestellt werden, aber gleichzeitig auch realistisch, um Enttäuschungen zu vermeiden, die wiederum den Ruf schädigen können. Grundlage hierzu ist vor allem eine realistische Hausbewertung, bei der ein Immobilienmakler gute Dienste leisten kann.