Wohnflächenberechnung leicht gemacht

Unabdingbar für einen Bauantrag ist eine korrekte Wohnflächenberechnung, die meist vom Architekten erstellt wird, der auch den Bauantrag einreicht. Diese Wohnflächenberechnung ist die Grundlage, auf der sich Haus-, Wohnungs- und Zimmergrößen bestimmen lassen, die der Bewohner zur Verfügung haben wird. Dies wiederum ist entscheidend, wenn es um die Bestimmung des richtigen Miet- oder Kaufpreises des Wohnobjekts geht. Somit ist die Wohnflächenberechnung ein bedeutsames Instrument, um Preise vergleichen zu können – besonders, wenn ein Hausverkauf ansteht und entsprechend Preisvorstellungen abgeklärt werden müssen. Es gibt verschiedene gängige Methoden, daher raten wir, sich im Voraus über die benutzte Methode der Wohnflächenberechnung zu informieren, um sicherzustellen, bei Vergleichen die gleichen Grundlagen und Gewichtungen zu haben.

Wohnflächenverordnung zeigt die klassische Methode

Die Wohnflächenverordnung stellt bereits die übliche Methode der Wohnflächenberechnung zur Verfügung – im öffentlich geförderten Bereich ist sie sogar die einzig zulässige. Die Methode ist relativ einfach: Es wird ausschließlich die Quadratmeterzahl der Zimmer gezählt, die auch für einen entsprechenden Wohnstandard nötig sind. Damit ist die Wohnfläche hier nicht gleich der gesamten Grundfläche – bestimmte Flächen werden nicht mitgezählt, weil sie nicht wohnlich genutzt werden können. Welche Grundlagen hier zu beachten sind, ist gesetzlich verankert. Folgende Räume können wir komplett bei der Flächenangabe berücksichtigen:

  • Wohnzimmer
  • Esszimmer
  • Küche
  • Schlafzimmer
  • Kinderzimmer
  • Bad und Toilette
  • Flur
  • Wintergarten
  • Nebenräume wie Abstellräume usw.
  • sonstige Räume, sofern sie nach allen Seiten geschlossen sind: Fitnessraum, Sauna, Schwimmbad usw.
  • Raumteile mit min. einer lichten Höhe von 2 Metern

Es gibt Räume, die nicht voll zur Flächenangabe der Wohnfläche gezählt werden, die aber trotzdem einen großen Mehrwert für den Bewohner haben. Daher können sie auch nicht völlig außen vor gelassen werden. Maximal mit halbem Flächenwert werden berechnet:

  • Terrasse
  • Balkon
  • Loggia
  • Raumteile mit mehr als 1 Meter und weniger als 2 Metern lichter Höhe

Natürlich greift die Logik, dass grundsätzlich jeder Raum einen Nutzen für den Bewohner bringt. Trotzdem sieht die Berechnungsverordnung vor, dass gewisse Wohnflächen bei der Berechnung keine Berücksichtigung finden, nämlich:

  • Garage
  • Keller
  • Waschküche
  • Heizungsraum

Außerdem gibt es Gegenstände, die gleichsam Raum für sich beanspruchen, der nicht mehr als Wohnraum genutzt werden kann:

  • Schornsteine/ Kamine mit 0,1 Quadratmetern Grundfläche
  • Türnischen
  • Raumteile mit weniger als 1 Meter lichter Höhe

Durch diese Einteilungen lässt sich errechnen, wie groß die Wohnfläche nun exakt zu veranschlagen ist.

Alternativ: die DIN-Norm 277

Diese DIN-Norm ist nur bei frei finanziertem Wohnungsbau zulässig und variiert in ein paar Punkten zur Wohnflächenverordnung. Hier geht es nicht um die tatsächlich bewohnbare Fläche, es werden alle Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen hinzugezählt, also die Grundfläche insgesamt.

Nutzflächen sind dabei die Flächen, die folgendermaßen genutzt werden können:

  • Wohnen und Aufenthalt
  • Büro
  • Maschinen-, Hand- und Produktionsarbeit
  • Lager
  • Verkauf
  • Bildung
  • Unterricht
  • Kultur
  • Heilen und Pflegen
  • Sonstige Nutzflächen

Somit fließen auch Keller, Balkone und Raumteile, die weniger als 1 Meter hoch sind, in die Berechnung mit ein.

Mit technischen Nutzflächen (NF) sind die Flächen gemeint, die für betriebstechnische Anlagen reserviert sind (Heizung und Warmwasser, Stromversorgung, Aufzug usw.). Für die Verkehrserschließung sind Flächen relevant für Flure, Hallen und Treppen.

Wenn die Wohnfläche falsch vermessen wurde

Wir haben gezeigt, dass die unterschiedlichen Methoden der Wohnflächenberechnung zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen führen. Grundsätzlich ist die Wohnfläche aber immer kleiner als die Nutzfläche und Nutzfläche kleiner als die Grundfläche. Abweichungen in den Ergebnissen sind vor allem dann merkbar, wenn es um große Balkone oder Terrassen bzw. Dachgeschossräume mit Dachschrägen geht.

Bevor das Objekt bezogen wird, raten wir dazu, die Wohnflächenberechnung noch einmal zu prüfen – entweder selbst oder durch einen Fachmann. Stiftung Warentest hat herausgefunden, dass die Wohnflächenberechnung oft vielen Fehlern unterliegt: Dachschrägen, die trotz der fehlenden Höhe zur Wohnfläche gezählt werden oder die falsche Messmethode, um nur einige zu nennen. Es findet sich meist eine Abweichung von etwa 8 % zur tatsächlichen Größe, wobei die im Mietvertrag genannte Größe meist keine gesicherte Zahl darstellt, vor allem, wenn es sich um „ca.“-Zahlen handelt.

Gesetzlich zulässig ist eine Abweichung von max. 10 % zur tatsächlichen Größe. Größere Abweichungen können zur Mietminderung in entsprechender Höhe berechtigen: Ist die Immobilie beispielsweise 12 % kleiner als angegeben, steht eine Mietsenkung um ebenfalls 12 % an – sogar rückwirkend für die letzten drei Jahre. Es kann sich also lohnen, die Wohnflächenberechnung genau zu überprüfen und exakt nachzumessen.

Dies ist natürlich nicht für eine Vermietung wichtig zu wissen, sondern auch für einen Verkauf. Sollten Sie Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus veräußern wollen, sollte ebenfalls eine exakte Wohnflächenberechnung erfolgen, um Konflikte und Reklamationen zu vermeiden.